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二手房买卖如何约定中介费?二手房买卖户口迁出的注意事项

发布时间:2021年10月23日 来源:杭州二手房律师 浏览:266
[导读]:  季萍律师,杭州二手房律师,现执业于北京京师(杭州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全

 季萍律师杭州二手房律师,现执业于北京京师(杭州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

二手房买卖如何约定中介费?

中介费是指在进行买房、租房、等行为时,中介等向客户提供中间代理服务的机构在提供服务的过程中收取的合理费用。在二手房买卖中,如何约定中介费才合理为您解答!

  1、国家是否有规定中介费的收费标准

  根据最新版的《存量房买卖合同说明》第9条明确规定,根据物价部门有关规定,房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。

  2、买卖双方对中介费的承担比例是怎样的

  买卖双方可以协商中介费的承担比例,可以约定各付一半或由一方完全支付。

  3、二手房没买成能不能退中介费

  关于中介费能不能退的问题,分以下三种情况:

  中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同,无权收取中介费,但中介公司可以要求适当劳务费。

  中介公司促成买卖双方签订买卖合同,而非由于中介公司的原因,买卖双方没能履行合同完成交易,中介公司仍然有权收取中介费,但应当酌情调低。

  中介公司促成买卖双方签订买卖合同,但由于中介公司的原因,买卖双方没能履行合同完成交易,中介公司无权收取中介费。

  相关知识:怎样避免差价

  最好是三方见面、透明交易。房屋买卖十分复杂,所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时,最好能买卖双方和中介公司都见面,做到透明交易,就不会吃亏上当了。

  不见面也要看委托代理合同。如果在无法见面的情况下,也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同,一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围,这就有利于保证买卖双方的利益。另外,应要求中介公司出示一系列证明,并在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料,若发现合约上某些项目不符时,买、卖方应咨询清楚所有问题才可签下自己的姓名。

  查看相关证件辨明真假房源。对于卖方来说,如果中介公司提出现金收购,一定要办理相应的过户手续,防止中介公司在没有办理手续之前,将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言,要警惕假房源,有些仅是房托并非真正房主,如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金,而中介公司又谎称房子被卖走,到时定金也难退回。

  不让中介公司代理两方。在进行二手房交易时,不要委托中介公司代理买、卖两方,而是尽量让中介公司仅代理一方,只有这样才能真正保证委托方的利益。

  多方了解信息。之所以被吃差价,与买、卖方不了解房子的信息也不无关系,周边房子的价格是多少房子是否会升值只要了解了这些,就可以大致估出房子的价格。这样,才不会以较低的价格出售,或以较高的价格购买,没有了被吃差价的可能。

  请行家参考。买、卖房屋之前,请房地产专家、律师,或者一些很有买、卖房屋很有经验的人参考。

二手房买卖户口迁出的注意事项

在二手房买卖过程中,由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多,户口问题必须得到购房者的足够重视。

  1、引发户口问题的原因有哪些

  主要有以下三个方面:

  第一,房屋权属管理和户籍管理不可分离;

  第二,法院不能直接对户口迁移作出民事判决;

  第三,现有的户籍管理政策存在漏洞,难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。

  2、在房屋买卖过程中怎么约定户口问题

  一定要查明该房屋是否存在;户口迁出;的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该;户口迁出;的期限和违约。

  法律风险提示:如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制,所以公安机关在一般情况下,不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出,法院一般会以;户口迁出问题;属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围为由不予受理。

  律师支招:一方面,可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况,另一方面,可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约。到时候以卖方违约为由,向法院提起民事诉讼,在这种诉求之下,法院是予以受理的。

  3、户口无法迁出可以解约

  买家可在合同的《补充协议》中约定,若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,则买方享有单方解除权,且买方已支付的购房款卖方应予全额退还等类似条款,以此来避免出现户口迁移问题。

  在购买二手房时应加强自我保护,签订有关户口迁移的条款,不仅要明确约定售房者及其家属户口迁出的时间,还应明确不及时迁移的法律后果。

  如规定每逾期一天,按房款总额的百分之几赔偿损失等。一旦出现售房者延期履行或不履行的情况,购房者便可以根据合同约定,要求赔偿损失。

  如果事情已经发生了,房主对该房屋有完全产权,那么你与原房主之间的房屋买卖行为就是合法有效的。如已经与原房主办理了房屋过户手续,那么就是该房屋产权的合法享有人,对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

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