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二手房的交易价格怎么确定 二手房买卖流程详解及注意事项

发布时间:2021年10月08日 来源:杭州二手房律师 浏览:266
[导读]:  季萍律师,杭州二手房律师,现执业于北京京师(杭州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全

 季萍律师杭州二手房律师,现执业于北京京师(杭州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

二手房的交易价格怎么确定

面对高居不下的房价,很多人会选择相对来说比较便宜的二手房。那么在二手房交易的过程中,交易价格是怎么确定的呢什么因素会影响到交易价格为您解答!

  1、购房人买二手房要承担的费用

  购房人买二手房要承担的费用主要包括三大块:一是房款,要注意同卖房者当面谈价格、订合同,避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金,注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费,主要有财政部门收取的契税、房屋登记费,税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税,房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费,银行按揭产生的费用等。

  2、影响二手房交易价格的因素有哪些

  位置、面积

  地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

  一般来说,面积大的土地,其利用效率比面积小的土地高,因而价格较高。但也不能一概而论,只有房子所处的土地的总体面积比较合适,其土地价格才会比较高,房子的价格也会比较高。

  地形、地质

  不良的地形会增加工程前期施工的费用,提高建筑成本,也会影响土地功能的发挥,因而地价较低。

  形状、用途

  一般来说,三角形等不规则土地,由于利用率低,其价格自然也会有所降低。而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。

  交通、环境

  土地附近的街道是否属于主干道,主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否,都会影响土地的价格。

  土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

  对于居住用地来说,公共服务设施齐全、基础设施完备,远离污水处理设施的土地,价格自然会比较高。

  另外,政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制,也会影响土地价格。

  3、如何确定二手房成交价

  买卖金额即通常所说的成交价。在确定成交价时,要注意以下几个问题:

  A、成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有;到手价;的要求,B、则在支付订金前就应在居间合同中加以明确。

  成交价是房屋毛坯价或带装修价,在支付订金前,也应当在居间合同中加以明确。

  C、屋内附属设施、设备随房转让

  D、申请产权过户登记时,极少数人为少付税费而向房地产交易中心低报成交价,这是非常危险的,容易导致尾款纠纷。

二手房买卖流程详解及注意事项

二手房买卖办理流程:购房资格核验——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证

二手房买卖流程是 指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖,是买方通过交付房款,卖方将 房屋交付给买家,并办理过户登记的过程。

二手房买卖以下步骤要了解清楚:

1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

3、签合同:如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

8、买方付清所有房款领取房屋所有权证,卖方交付房屋并结清物业费。

二手房交易常见陷阱,买卖要注意什么

二手房市场鱼龙混杂,特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼,二手房交易过程中,常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中,买方和卖方各需要注意什么呢

二手房交易常见购房陷阱

阴阳合同陷阱:;阴阳合同;是指除了签署一份实际成交价的合同之外,再签一个低于实际交易价的假合同,将假合同作为申报纳税的依据,以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定,按照市场交易规则进行。

卖房者并非房主本人:二手房交易中,不仅有;假房主;,还有假房产证、假信息等。二手房交易中,经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况,因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同,如果买卖生变,追讨定金也是费时费力的事。

中介合同有陷阱:大部分二手房都是通过中介来成交的,为了快速达成买卖协议好提取中介费,部分不法中介经常在合同上耍小聪明,蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时,最好把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

中介扮买主吃差价:一些中介经纪人在找到价格较低的房源时,往往还不断向房主压价,如果房主急售,真的同意了这个较低的价格,店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式,再次加价将房子出售,赚取差价

购房合约陷阱:买家在签订合同时,一定要检查合同上有没有不公正条款,一旦发现立即当面指出,检查清楚前不要签字。另外,像卢先生遇到的情况,在没有双方签字盖章的情况下,合同上的涂改是无效的,如果房东拒不履行合同约定的款项,卢先生可以申请法律程序。

二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险

第一、选取品牌中介。第二、交钥匙要谨慎。第三、不要轻易提前交房。第四、合同细节要讲清。第五、私下交易要看清。

二手房买卖过程中买方需要注意的事项

第一、核实房主真实身份;第二、附属设施最好在合同中约定;第三、维修基金要结清;第四、户口迁出要慎约时间和;第五、前期费用要结清;第六、房款分两次支付最安全;第七、约定违约偿付时间。

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